Ratgeber zum Mietrecht Teil II

Einleitung

Der zweite Teil des Mietrechts unterrichtet über die Rechte des Mieters bei einer mängelbehafteten Mietsache, über die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen sowie über das Thema Untermiete. Er beinhaltet weiterhin Informationen im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses, sowie über die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Tod des Mieters.

 Mängel

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung einschließlich ihrer Ausstattung und Gemeinschaftseinrichtungen in einem vertrags- und wohngerechten Zustand zu überlassen und zu erhalten, § 535 BGB.

Stellt der Mieter an seiner Wohnung Mängel fest, die den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigen kann er aber nicht sofort die Miete ohne weiteres kürzen. Wer das tut, läuft Gefahr vom Vermieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu bekommen! Vielmehr muss er zunächst dem Vermieter den Mangel anzeigen (am besten schriftlich) und die Beseitigung der Mängel fordern, § 536c BGB. Seine Zahlungen kann er aber sofort unter Vorbehalt stellen.

Was ein Mangel ist, ist in § 536 Abs. 1 BGB geregelt. Die neuen Regelungen, die auch für alte Mietverträge vor dem 01.09.01 gelten, haben inhaltlich die alten Regeln übernommen und sind nur redaktionell neu gefasst. In diesem Zusammenhang kann daher auch auf die dazu ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden.

Hat der Mieter den Mangel angezeigt, kann er Beseitigung verlangen, § 535 Abs. 1 BGB. Dies ist nicht nur ein Recht des Mieters, sondern auch seine Pflicht. Mieter, die ihrem Vermieter Mängel nicht unverzüglich melden, machen sich unter Umständen selbst schadensersatzpflichtig, wenn sich der Schaden verschlimmert.

Weiter kann der Mieter auch die Miete mindern, § 536 BGB. Die Minderung kann für den Zeitraum vom Eintritt des Mangels bis zur Beseitigung verlangt werden. Am besten verständigt der Mieter den Vermieter sowohl telefonisch als auch schriftlich und setzt ihm eine Frist, bis wann der Mangel behoben sein soll. Ist die Frist verstrichen, kann er die Miete mindern oder er kann den Mangel selbst beseitigen, § 536a Abs. 2 BGB. Die Kosten dafür können vom Vermieter eingefordert werden.

Die Höhe der Minderung ist einzelfallabhängig. Sie bemisst sich danach, wie der vertragsgemäße Gebrauch konkret beeinträchtigt war. Die neue Regelung hat die Berechnung des alten § 537 nicht übernommen, da sie in der Praxis ohnehin keine Anwendung mehr fand. Die Höhe der Mietminderung wurde von den Gerichten zuletzt und wird nunmehr prozentual geschätzt.

Wenn der Mieter über längere Zeit einen Mangel hinnimmt, verliert er in der Regel sein Recht zur Minderung und seinen Anspruch auf Schadensersatz.

Entsteht dem Mieter ein weiterer Schaden, weil der Vermieter den Mangel nicht behoben hat, kann er diesen ersetzt verlangen, z.B. er muss ins Hotel ziehen, weil im Winter die Heizung nicht funktioniert, § 536a BGB.

Stellt der Mietmangel eine Gefahr für die Gesundheit der Mieter dar, kann der Mietvertrag fristlos gekündigt werden, § 569 BGB.Schönheitsreparaturen

Eine gesetzliche Regelung zu dem Bereich der Schönheitsreparaturen hat das neue Mietrecht bewusst nicht getroffen. Hier bleibt es dabei, dass die Frage über die Durchführung von Schönheitsreparaturen von den Parteien selbst vertraglich geregelt werden soll.

§ 535 Abs.1 S. 2 BGB regelt, dass generell der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlässt. Darunter ist grundsätzlich der renovierte Zustand zu verstehen. In dem gleichen Zustand hat der Mieter die Wohnung auch wieder zurückzugeben. Hat er also die Wohnung renoviert übernommen, muss er sie auch renoviert wieder zurückgeben. Dies wird also auch in Zukunft der Regelfall sein.

Grundsätzlich sind die Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters, da er für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung zu sorgen hat, § 536 BGB.

Zu den Schönheitsreparaturen gehört alles, was beim normalen Wohnen abgenutzt wird und sich im Inneren der Wohnung befindet. Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken zählt ebenso dazu wie das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren, Fußböden sowie der Innenseiten von Türen und Fenstern.

Häufig wird jedoch im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter diese Reparaturen übernimmt. Eine solche Regelung wird allgemein als zulässig angesehen, soweit es sich um die laufenden, während der Mietzeit immer wieder anfallenden Verschönerungsarbeiten handelt. Die Vereinbarung ?Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter?, ist also wirksam.

Wie oft die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden müssen, hängt vor allem davon ab, wie stark das Mietobjekt abgenutzt worden ist. Allgemeingültige Fristen gibt es nicht.

Der Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums sieht vor, dass Küche und Bad etwa alle drei Jahre, Wohn- und Schlafraum, Dielen und Toiletten etwa alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre neu gemacht werden sollen. Solche Fristen sind aber nur eine Richtschnur, Einzelfälle können nach oben und unten abweichen.

Ob eine Schönheitsreparatur beim Auszug durchgeführt werde muss, hängt von der individuellen Vereinbarung im Mietvertrag ab. Wird die Wohnung unrenoviert vermietet, darf der Vermieter den Mieter trotzdem zu Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn dabei die üblichen Fristen eingehalten werden. Dabei müssen jedoch vor Abschluss des Mietvertrages liegenden Fristen außer acht bleiben. Der Mieter muss also erst renovieren, wenn er mindestens drei Jahre in der Wohnung gewohnt hat. Die Schönheitsreparaturen können vom Mieter selbst ausgeführt werden, er muss keinen Fachmann dafür engagieren. Allerdings muss er die Arbeiten fachgerecht erledigen, denn Pfusch kann der Vermieter beanstanden.

Klauseln im Formularmietvertrag, die es dem Mieter untersagen, die Schönheitsreparaturen vor dem Ende des Mietverhältnisses selbst auszuführen und ihn zwingen, die Ausführung durch einen Fachmann vornehmen zu lassen, sind unwirksam.

Aber: Auch wenn bezüglich der Schönheitsreparaturen nichts vereinbart war und diese zu Lasten des Vermieters gehen, können Kosten auf den Mieter zukommen, wenn sich zum Beispiel die von ihm verwendete Farbe nicht mehr entfernen lässt. Dann hat der Mieter die Mietsache beschädigt und nun Ersatz leisten.

Achtung: In den Fällen, in denen der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat, kommt es oft vor, dass Vermieter versuchen, auch Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter abzuwälzen. Zur Modernisierung zählt alles, was den Wohnwert steigert, so z.B. Energie und Wasserversorgung, sanitäre Einrichtungen und Entwässerung, Belichtung und Belüftung, Schallschutz, Heizung, Veränderung für Rollstuhlfahrer. Dies sind Lasten des Vermieters, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Im Gegenzug dazu steht dem Vermieter die Möglichkeit offen, die entsprechenden Kosten auf die Miete umzulegen.

 Bagatellschäden

Als solche bezeichnet man Schäden,

deren Beseitigung einen Betrag von 50 bis 75 ? nicht übersteigt

bei denen es sich nicht um die Instandhaltung defekter zum Mietvertrag gehörender Gegenstände handelt. Reparaturen fallen also nicht darunter, auch wenn die Kosten unter 50? liegen.

Die meisten Mietverträge enthalten eine Klausel mit einer Höchstgrenze. Die liegt bei etwa 200 ?, laut Rechtsprechung jedenfalls nicht mehr als 8% der Jahresmiete. Benennt eine Klausel zu Bagatellschäden keine Höchstgrenze, kann sie schon deshalb nichtig sein.

 Barrierefreiheit

Eine Neuerung ist die so genannte Barrierefreiheit, die den Bedürfnissen von behinderten Menschen Rechnung trägt, § 554a BGB. Behinderte Mieter können von ihrem Vermieter Zustimmung zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten fordern. Der Grund der Behinderung ist unerheblich, auch die altersbedingte Einschränkung der Bewegungsfreiheit wird erfasst. Der Begriff "bauliche Veränderungen" erfasst alle Veränderungen der Mietwohnung selbst oder des Außenbereichs der Wohnung.

Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse des Mieters, wobei die Behinderung nicht bei diesem selbst bestehen muss. Ausreichend ist die Behinderung eines in der Wohnung lebenden Angehörigen, Lebensgefährten etc., sofern dieser berechtigterweise die Wohnung mitnutzt. Es ist eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter zu treffen, auch die berechtigten Interessen anderer Mieter können betroffen sein und finden Einfluss in die Abwägung.

Kriterien sind z.B.:Art, Schwere und Dauer der Behinderung Dauer der Bauzeit Möglichkeit des Rückbaus Bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigket Haftungsrisiken bzw. Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

Ist der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet, kann er eine zusätzliche Sicherheit verlangen, damit er nicht Gefahr läuft, beim Tod oder beim Auszug des Mieters auf den Kosten des Rückbaus sitzen zu bleiben.

 Modernisierung

Modernisierungen zur Schaffung von Wohnraum sowie Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie muss der Mieter dulden. Nur für Härtefälle ergeben sich Ausnahmen. Künftig bezieht sich die Duldungspflicht nicht nur auf die Einsparung von Heizenergie, sondern auf jegliche Energieeinsparung.

Der Vermieter muss seine Pläne ankündigen, und zwar bereits 3 Monate (bisher 2 Monate) vorher § 554 BGB. In der schriftlichen Ankündigung muss er erklären:Welche Arbeiten er durchführen will Wann er damit beginnen will Wie lange die Arbeiten dauern Wie sich die spätere Mieterhöhung zusammensetzt Ggf. Benennung der öffentlichen Förderung Ob der Mieter während der Maßnahme in der Wohnung bleiben kann

Für die Ankündigung genügt Textform, sie also auch durch E-Mail erfolgen.

Der Mieter muss aber nicht alles dulden. Es gibt eine Reihe von Gründen, mit denen er eine Modernisierungsmaßnahme ablehnen kann, z.B. eine unangekündigte Maßnahme.

Weiterhin kann er sich weigern, wenndem Mieter die baulichen Veränderungen, z.B. im Grundriss nicht zuzumuten sind, und er deshalb die Räume nicht vertragsgemäß nutzen kann wenn der Mieter die Räume kurz vorher mit Zustimmung des Vermieters selbst renoviert hat wenn die Maßnahme kurz vor Auszug des Mieters oder im Winter durchgeführt werden soll, und dies zu unzumutbaren Beeinträchtigungen führt.

Für Maßnahmen, die vor dem 01.09.01 angekündigt worden sind, gilt des alte Mietrecht: Der Vermieter hat daher mindestens zwei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie das zu erwartende Erhöhung des Mietzinses schriftlich mitzuteilen, BGB § 541b Abs. 2. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter erst auf Duldung der Modernisierung klagen, bevor er mit der Modernisierungsmaßnahme beginnt.

 Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierung

Bei Ankündigung einer Modernisierung kann der Mieter seinerseits kündigen. Kündigt der Vermieter im März eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum 30.April kündigen. Das Mietverhältnis endet dann am 31. Juni.

Ist mit der Modernisierung eine Mieterhöhung verbunden, und soll die Miete am 1. März steigen, kann der Mieter bis zum 3.April kündigen und das Mietverhältnis endet am 31. Juni. Kürzere Kündigungsfristen können sich für den sozialen Wohnungsbau ergeben.

 

 Eintritts- und Fortsetzungsrecht bei Tod des Mieters

Stirbt der Mieter einer Wohnung, so sah das Gesetz bisher nur den Ehegatten und Familienangehörige als berechtigt an, in den Vertrag einzutreten und ihn fortzuführen. Seit der Mietrechtsreform steht dieses Recht auch dem Lebenspartner des verstorbenen Mieters zu, § 563 Abs.1 BGB. Auch die Kinder, die mit im gemeinsamen Hausstand gelebt haben, können in den Mietvertrag eintreten, wenn nicht schon der Ehegatte das Mietverhältnis fortsetzt. Gleiches gilt auch für andere Familienangehörige und Personen, die auf Dauer mit im Haushalt des verstorbenen Mieters gelebt haben, sofern nicht der Ehegatte oder die Kinder das Mietverhältnis fortsetzen, § 563 Abs. 2 BGB.

Der Vermieter kann bei Eintritt eines Angehörigen nur dann kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt, und zwar auch nur innerhalb eines Monats nach Kenntnis des endgültigen Eintritts.

Bei alleinstehenden Mietern geht das Mietverhältnis auf den/die Erben über. Lebt der Erbe nicht im Haushalt des verstorbenen Mieters, haben sowohl der Vermieter wie der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Neu ist dabei die erleichterte Kündigung gegenüber dem nicht in der Wohnung lebenden Erben. Jeder kann innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem er vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass niemand in das Mietverhältnis eingetreten ist oder das Mietverhältnis nicht fortgesetzt wird, § 564 BGB.

Bisher forderte die Rechtsprechung ein berechtigtes Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis mit dem Erben des verstorbenen Mieters aufzulösen. Dies führt jedoch dann zu einem unberechtigten Schutz der Erben, wenn dieser keinerlei eigenen Bezug zu dem Wohnraum hat, mit der Folge, dass er keines Schutzes bedarf. Eine Kündigung ist folglich nunmehr auch ohne berechtigtes Interesse möglich.

Abweichende Regelungen sind unwirksam. § 563 Abs. 4 BGB.

Ist der Mieter vor dem 01.09.01 verstorben, gilt das alte Mietrecht. Im Falle einer Vermieterkündigung gegenüber dem Erben gilt das alte Recht nur, wenn auch die Kündigungserklärung dem Erben vor dem 01.09.01 zugegangen ist.

 Untermiete

An der Rechtslage der Untermietsverhältnisse hat sich durch die Mietrechtsreform nichts geändert. Inhaltlich stehen die neuen §§ 540,553 BGB dem alten § 549 BGB gleich.

Für die Weitervermietung oder eine andere Überlassung der Wohnung braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters, §§ 540, 553 BGB. Besucher können auch ohne Erlaubnis des Vermieters auch über einige Wochen beherbergt werden, solange der Mieter kein Geld dafür verlangt.

Gegen den Widerspruch des Vermieters kann kein Untermieter aufgenommen werden. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Zustimmung, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung entsteht, §§ 540, 553 BGB. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn sich die wirtschaftlichen und familiären Verhältnisse des Mieters nach Abschluss des Mietvertrages geändert haben. Dabei wägt die Rechtsprechung je nach Einzelfall ab und hat sich dabei in der Regel als mieterfreundlich erwiesen. In der Regel genügt es, wenn das Interesse des Mieters unter Würdigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse vernünftig und einleuchtend ist. Dazu gehört auch die Aufnahme eines Lebenspartners egal, ob es sich eine hetero- oder homosexuelle Lebensgemeinschaft handelt. Dies wird gestützt durch die neue Wertentscheidung im Gesetz, neben Ehe und Familie auch den auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt zu schützen, § 563 Abs. 2 S. 2 BGB.

Der Vermieter darf nur dann berechtigt ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder die Untervermietung für den Vermieter aus anderen Gründen unzumutbar ist, § 553 Abs. 2 BGB. Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann der Vermieter die Erlaubnis von einem angemessenen Mietaufschlag abhängig machen, § 553 Abs. 2 BGB. Dabei ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

 Rechte des Untermieters

Grundsätzlich ist das rechtliche Verhältnis des Untermieters zum Hauptmieter ähnlich wie das Verhältnis des Hauptmieters zum Vermieter. Die Rechtsbeziehungen ergeben sich hier aus dem Untermietvertrag. Mit dem Hauptvermieter geht der Untermieter kein rechtliches Verhältnis ein, so dass der Untermieter die Wohnung räumen muss, wenn das Hauptmietverhältnis beendet wird. Auf Kündigungsschutz kann sich der Untervermieter gegenüber dem Hauptvermieter nicht berufen. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn der Eigentümer den Wohnraum einer Vermietungsfirma überlassen hat. Hier gelten die Regeln für die gewerbliche Zwischenmiete, § 565 BGB. Auch hier sind nachteilige mietvertragliche Vereinbarungen zu Lasten des Untermieters unwirksam.

 Unbefugte Gebrauchsüberlassung

Bei unerlaubter Untermiete kann auch nach der neuen Regelung gem. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ein Grund zu außerordentlicher fristloser Kündigung gegeben sein. Dieser Grund kann fraglich sein, wenn der Mieter den Umständen nach davon ausgehen durfte zur Untervermietung berechtigt zu sein. Noch im Räumungsprozess kann dann geprüft werden, ob der Vermieter die Zustimmung nicht hätte erteilen müssen.

Wird das Hauptmietverhältnis gekündigt, muss der Mieter dafür sorgen, dass der Untermieter fristgemäß räumt, da der Mieter sonst schadensersatzpflichtig wird. Der Vermieter hat sowohl gegen den Mieter wie den Untermieter einen Herausgabeanspruch, § 546 Abs. 2 BGB.

 Kündigung

Das neue Mietrecht hält hier unterschiedliche Fristen für Mieter und Vermieter bereit.

Eine Neuerung stellen die verkürzten Kündigungsfristen für den Mieter dar. Mieter können künftig unbefristete Mietverträge immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Eine gesetzliche Verlängerung der Kündigungsfrist je nach Wohndauer auf bis zu 12 Monate gibt es nicht mehr, § 573 c BGB. Dies dient vor allem dem Interesse der Mieter, die beruflich mobil und flexibel sein müssen.

Die Fristen der Vermieterkündigung bleiben aus Mieterschutzgründen auch weiterhin gestaffelt. Die anfängliche Kündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich nach einer Mietzeit von mehr als 5 Jahren auf 6 Monate und nach einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren auf 9 Monate. Die Verlängerung der Kündigungsfrist auf 12 Monate für Mietverträge, die mehr als 10 Jahre dauern, ist entfallen.

Für bestehende Mietverträge gilt: Kündigungen des Vermieters, die bis zum 01.09.01 zugegangen sind, unterfallen noch dem alten Mietrecht. Die 3-Monatsfrist für Mieterkündigungen gilt dagegen auch für bestehende Mietverhältnisse, soweit im Einzelfall nicht individuell eine andere Kündigungsfrist wirksam vereinbart worden ist.

Dies klingt zwar recht eindeutig, ist es aber bei Formularmietverträgen nicht. Ausschlaggebend ist, was in den Klauseln zur Kündigungsfrist vereinbart ist. Hier sind drei Möglichkeiten denkbar:

Entweder es wird "auf das geltende Recht" verwiesen oder es wird in der Klausel lediglich "§ 562 Abs. 2 BGB" zitiert bzw. im Wortlaut abgedruckt.

Im bereits ersten Fall ist strittig, ob dies zu lesen ist als das "jeweils geltende Recht" oder das "derzeit geltende Recht". Beim abgedruckten Wortlaut oder dem Verweis sind sich die Rechtsexperten nicht ganz einig, ob es sich bei einer solchen Klausel um eine vertragliche Vereinbarung handelt, oder lediglich um eine Information über geltendes Recht. Erkennt man darin eine vertragliche Vereinbarung würde das alte Mietrecht gelten, sieht man darin lediglich eine Information, dann würde neues Mietrecht gelten.

Höchstrichterlich und damit verbindlich ist dies noch nicht entschieden. Interessant ist aber in diesem Zusammenhang eine Entscheidung des AG Charlottenburg, das einen Fall entschieden hatte, in dem der Mietvertrag eine Klausel enthielt, die den § 562 Abs. 2 BGB umformuliert hatte, um ihn für die Parteien verständlicher zu machen. Durch die Umformulierung wurde die Klausel zu vertraglichen Vereinbarung. Mit der Wirkung, dass das alte Recht gilt. Das Gericht versagte damit dem Mieter die neue dreimonatige Kündigungsfrist, AG Charlottenburg 203 C 539/01. Ähnlich auch AG Tempelhof-Kreuzberg, 13 C 576/01

Anders entschied das AG Hamburg: Hier wurde die Geltung des neuen Recht für einem Fall bejaht, in dem die Fristen der Wortlaut des § 565 Abs. 2 BGB wiedergegeben waren. Begründet wurde das Urteil mit der Intention des Gesetzes. Dieses eine der Förderung von Flexibilität und Mobilität für den Mieter bringen, AG Hamburg 815 B C 22/01. Fraglich bleibt dabei nur, ob sich der Gesetzeszweck des Reformgesetzes über die vertragliche Auslegung hinwegsetzen kann. Klarheit wird es dazu erst geben, wenn ein Fall den Instanzenweg bis zum BGH durchlaufen hat.

 Widerspruchsrecht des Mieters

Der Mieter kann einer Kündigung durch den Vermieter widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet. Im Rahmen dieser Regelung hat sich der Personenkreis, der in die Härteregelung fällt, erweitert. In den Schutzbereich des § 574 BGB einbezogen sind jetzt, wie in anderen Vorschriften auch, neben dem Mieter und seiner Familie auch andere Angehörige seines Haushalts.

Angehörige des Haushalts sind weitere Personen, die dauerhaft im Haushalt des Mieters leben, z.B. der Lebenspartner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, Pflegekinder oder die Kinder des Lebenspartners. Stellt also der Umzug für eine dieser Personen eine unzumutbare Härte dar, so kann der Mieter widersprechen.

Der Widerspruch des Mieters bedarf der Schriftform, § 574b Abs. 1 BGB und muss zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen, § 574b Abs. 2 BGB.

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder eine anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, der berechtigte Interessen des Vermieters überwiegt. Eine Härte liegt vor, wenn kein Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann, § 574 Abs. 1 S. 2 BGB. Dies gilt nicht wenn der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt wäre, § 574 Abs. 1 S.2 BGB.

Der Vermieter muss daher die Kündigung immer begründen, da er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen muss und bei Widerspruch des Mieters nachgeschobene Gründe nicht berücksichtigt werden, § 573 Abs. 3 BGB.

Umgekehrt heißt das, wenn der Kündigung eine Begründung fehlt, ist die Kündigung trotzdem wirksam, jedoch ist der Mieter dann bei seinem Widerspruchsrecht nach § 574 BGB im Vorteil, da der Vermieter keine Gründe mehr nachschieben kann, und so u.U. erst wieder zum nächstmöglichen Kündigungstermin eine neue Kündigung aussprechen muss.

Die Kündigung soll außerdem einen Hinweis sowohl auf das Widerrufsrecht des Mieters als auch auf dessen Form und Frist enthalten. Ist dies nicht der Fall, bleibt die Kündigung zwar wirksam, aber der Mieter kann den Widerspruch noch im Termin des ersten Räumungsrechtstreits erklären, § 574b BGB.

 Berechtigte Interessen des Vermieters an der Kündigung

liegen vor,wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, z.B. Nichtzahlen der Miete, wiederholte Verletzung der Hausordnung nach Abmahnung, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Eine ordentliche Kündigung wegen nicht bezahlter Miete kann der Mieter auch nicht durch Zahlung des Rückstandes abwenden, wie das bei der fristlosen Kündigung der Fall ist, bei Eigenbedarf für einen Familienangehörigen, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dieser Kündigungsgrund ist neben dem eigenen Bedarf auf den Bedarf von Eltern oder Kindern, bzw. Großeltern und Enkel beschränkt. Bei weiter entfernten Verwandten müssen weitere Umstände hinzutreten. Gründe für eigenen Bedarf können beispielsweise sein: Bezug als Altersruhesitz, gesundheitliche Gründe, Familienzuwachs, Getrenntleben, Aufnahme einer Krankenpflege, Wohnortswechsel aus beruflichen Gründen, wenn der Vermieter das Grundstück mit dem bestehenden Mietverhältnis nur mit Verlust verwerten kann, § 573 Abs. 3 BGB

 Die fristlose Kündigung

In seltenen Ausnahmefällen kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Voraussetzung ist eine so schwerwiegende Pflichtverletzung dem Vermieter gegenüber, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Denkbare Gründe sind: Unerlaubte Untervermietung, ständige unpünktliche Mietzahlung, andauernde Lärmbelästigung, ständige Belästigung der anderen Hausbewohner, grobe Beleidigung des Vermieters.

Bisher musste ein Fehlverhalten nicht vorher abgemahnt werden. Nun sieht § 543 Abs. 3 BGB vor, dass in den Fällen, in denen der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag liegt, die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist.

Ausnahmsweise kann in folgenden Fällen ohne Abmahnung gekündigt werden, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen oder Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht, in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, in Verzug ist.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann man durch Zahlung des Rückstandes abwenden. Eine bereits ergangene Kündigung wird dadurch unwirksam. Diesen Bonus kann man aber nur einmal in 2 Jahren nutzen. Auch Aufrechung ist möglich. Die Aufrechnung muss aber unverzüglich nach der Kündigung erklärt werden.

 Die fristlose Mieterkündigung

Kommt es zu schwerwiegenden, unzumutbaren Beeinträchtigungen des Mietverhältnisses, stehen dem Mieter Sonderkündigungsrechte zur Verfügung. Dies ist zum einen der Fall, wenn die Miete erhöht wird, zum anderen, wenn umfangreiche Renovierungen anstehen. Andere Beeinträchtigungen müssen so schwerwiegend sein, dass eine fristgemäße ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses nicht zumutbar erscheint.

Die außerordentliche Kündigung muss ganz eindeutig erklärt werden, also auch als fristlos bezeichnet werden. Sie wird wirksam mit Zugang beim Vermieter. Ab diesem Zeitpunkt ist die Wohnung dann auch zurückzugeben. Die Kündigung kann aber auch für einen späteren Zeitpunkt erklärt werden, muss aber als außerordentlich bezeichnet werden.

Voraussetzung ist, dass der Vermieter abgemahnt wurde, d.h. er aufgefordert wurde, das vertragswidrige Verhalten zu unterlassen.

 Wohnungsumwandlung

Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, muss der Käufer mindestens drei Jahre warten, bevor er z.B. wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die einzelnen Bundesländer können diese Frist je nach der örtlichen Situation auf bis zu 10 Jahre verlängern. Die Sperrfristen können bei den örtlichen Mietervereinen erfragt werden. An diese Sperrfristen schließen sich dann die jeweiligen Kündigungsfristen an.

 Euroumstellung

Die Wohnungsvermieter durften im Zusammenhang mit der Umstellung auf den Euro weder bestehende Mietverträge kündigen noch den Abschluss neuer Mietverträge fordern. Auch Mieterhöhungen, die im Zusammenhang mit der Euroumstellung stehen, sind unzulässig. Großzügige Rundungen oder Glättungen sind nichts anderes als unzulässige Mieterhöhungen. Es gibt genaue Vorschriften, wie umgerechnet und gerundet werden muss. Danach müssen die Miete und die Vorauszahlungen für die Betriebskosten einzeln von Mark in Euro mit dem amtlichen Faktor 1,95583 umgerechnet werden. Die so ermittelte Geldsumme darf dann auf zwei Stellen hinter dem Komma auf- beziehungsweise abgerundet werden. Nicht zulässig sind auch Vermieterforderungen nach Ausgleich der Umstellungskosten auf Euro. Dies sind reine Verwaltungskosten, die weder zu einer Mieterhöhung führen dürfen noch in eine Betriebskostenabrechnung eingestellt werden können.